Иск в суд на признание права собственности

Если владелец недвижимого имущества считает себя законным правообладателем объекта, но запись об этом в ЕГРН, как и основания для ее внесения, отсутствуют – придётся подать в суд иск о признании права собственности. Если требование удовлетворено, вступившее в силу решение суда докажет право переоформления собственника в реестре недвижимости. В каких случаях такой иск потребуется и как его составить, объясняет «Сеть юристов».

Что такое «признание права» на недвижимость

Собственность на любой вид недвижимости требует обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ). До такой регистрации права на объект не признаются государством возникшими (ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Если собственность в отношении объекта возникла, но при этом по тем или иным причинам не может быть зарегистрирована в предусмотренном Законом № 218 порядке,  решить такую проблему получится с помощью признания права. 

Это один из инструментов защиты в гражданском законодательстве (ст. 12 ГК РФ). Использовать его допускается исключительно в судебном порядке – путем составления искового заявления и его подачи в суд (ч. 1 ст. 11 ГК РФ). Он заключается в определении и констатации со стороны суда факта принадлежности конкретного имущества конкретному правообладателю. Это станет основанием для переоформления объекта в Росреестре.

Основания для подачи иска

Случаи, когда суд вправе признать незарегистрированное право собственника существующим, определены различными нормами законодательства. В их числе случаи признания права собственности: 

• На самовольную постройку.

По закону самовольные постройки не вправе оформляться в собственность и использоваться. Но если «самострой» возведен собственником  земельного участка, его допускается узаконить путем признания права собственности, при условии, что (ч. 3 ст. 222 ГК РФ): 

• объем прав собственника предполагает возможность строительства, например, участок предусмотрен для ИЖС; 
• права третьих лиц не нарушены и не угрожают их жизни и здоровью;
• строение соответствует нормативным требованиям на день подачи иска.  

• На объект в силу приобретательной давности. 

Если лицо добросовестно, неприкрыто и непрерывно на протяжении 15 лет владеет недвижимым имуществом, оно вправе требовать от суда признать его собственником, несмотря на то, что в качестве правообладателя в ЕГРН указано иное лицо или недвижимость является бесхозной (ч. 1 ст. 234 ГК РФ). 

• На объект, зарегистрированный на другое лицо. 

Если гражданин владеет земельным участок, домом или квартирой, считает себя их правообладателем, но в качестве собственника в ЕГРН указано другое лицо, он вправе потребовать признания права за ним (п. 58 Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Например, если договор купли-продажи не исполнен одной из сторон договора и она уклоняется от государственной регистрации.

• На полученную по наследству недвижимость, не оформленную наследодателем в собственность.

Если необходимые документы на недвижимость не оформлены умершим, придётся подать в суд иск (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012): 

• о включении недвижимости в состав наследственного имущества, если 6 месяцев с момента смерти наследодателя не истекло;
• о признании права собственности по наследству, если прошло больше 6 месяцев.

• На недвижимость, приобретенную до введения ЕГРН, права на которую никогда не регистрировались.. 

По общему правилу сделки, совершенные до 1997 года не обязательно требуют переоформления прав в ЕГРН – переход прав признается действительным и без регистрации. Но если необходимость в ней возникла, а регистратор отказывается вносить запись в ЕГРН, признать собственность разрешается путем подачи иска (п. 59 Постановления № 10/22).

• На фактически принятое наследственное имущество. 

Если наследник не успел подать нотариусу заявление о принятии наследства в течение 6 месяцев, но фактически принял его (вступил во владение, нес расходы на содержание, охранял от посягательства), его собственность может быть признана судом (ст. 1153 ГК РФ). 

Условия для удовлетворения иска

Чтобы иск удовлетворили, заявителю придется в судебном процессе доказать: 

• обстоятельства, при которых он приобрел право собственности на объект (п. 59 Постановления № 10/22);
• факт нахождения у него во владении объекта, оформленного на другого гражданина или не оформленного вовсе (п. 58 Постановления № 10/22);
• невозможность внесения записи в ЕГРН о владельце или регистрации иным предусмотренным законом способом, несмотря на все предпринятые попытки.

В зависимости от фактических обстоятельств дела может возникнуть потребность в доказывании и других обстоятельств. Например, ссылаясь в иске на приобретательную давность, придется доказать добросовестность, неприкрытость и непрерывность владения недвижимостью (п. 15 Постановления № 10/22). 

Как составить исковое заявление

Содержание искового заявления всегда формируется, исходя из фактических обстоятельств конкретного дела. Так как оснований для подачи такого иска множество, универсальных исковых заявлений не существует. Но любое из них должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ  и содержать: 

• наименование суда;
• наименование сторон, их адреса и анкетные данные;
• наименование спорной недвижимости, ее адрес, кадастровый номер, характеристики;
• описание обстоятельств, при которых заявитель приобрел собственность на спорный объект;
• описание причин, по которым он не может зарегистрировать его в ЕГРН;
• описание обстоятельств владения спорным объектом (срок, особенности);
• другие обстоятельства, имеющие значение;
• исковые требования, перечень приложений, дата и подпись. 

Какие документы потребуются

Комплект документов, как и содержание иска, определяются фактическими обстоятельствами дела. Но он в любом случае должен соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ и содержать: 

• почтовое уведомление о вручении копии иска ответчику или почтовая квитанция об отправке иска;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• технический, межевой план на спорный объект недвижимости;
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие обстоятельства приобретения недвижимости в собственность (договоры, акты, свидетельства, иные правоустанавливающие документы);
• документы, подтверждающие факт владения спорным объектом.

В зависимости от ситуации потребуются: 

Для самовольной постройки: 

• заключение экспертной организации о соответствии постройки градостроительным и иным нормам;
• выписка из ЕГРН на земельный участок;
• документы о совершении попыток легализовать постройку.

Для случаев наследования: 

• копия свидетельства о смерти;
• документы, подтверждающие факт родства или завещания;
• документы, свидетельствующие о фактическом владении наследственным имуществом.

Для применения приобретательной давности:

• документы, подтверждающие длительность владения, неприкрытость и добросовестность.

Кто ответчик

Ответчик выбирается в зависимости от предмета иска. Им выступает: 

• лицо, записанное в качестве правообладателя в ЕГРН – например, при применении приобретательной давности (п. 19 Постановления № 10/22); 
• администрация муниципалитета – при признании самовольной постройки (п. 25 Постановления № 10/22) или принятия наследственного имущества;
• застройщик, если признается право собственности на квартиру по ДДУ и т.д.

Прежде чем подавать иск в суд, направьте копию ответчику по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, а уведомление приложите к иску перед подачей (п. 6 ст. 132 ГПК). 

Сколько стоит подать иск

Единственный обязательный платеж – это государственная пошлина. Уплатить ее нужно перед подачей иска в суд, а квитанцию – обязательно приложить к иску (п. 1 ст. 132 ГПК РФ).

Требование о признании собственником является иском имущественного характера, подлежащим оценке (Письмо Минфина № 03-05-06-03/32509 от 06.06.2016). Это значит, что госпошлина рассчитывается в процентах от цены иска (кадастровой или рыночной стоимости спорного объекта) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Как и куда подать исковое заявление

Предмет спора – право собственности. Значит, применяется исключительная подсудность. Иск подают в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ).

Исковое заявление и комплект документов подаются в гражданскую канцелярию компетентного суда в бумажном виде. При необходимости документы в суд можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если в результате рассмотрения иск будет удовлетворен, вступившее в силу решение суда станет основанием для переоформления записи о собственнике в ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218). Получив решение суда – обратитесь в Росреестр.