Иск к администрации на признание права собственности

Признание права – это судебный способ защиты недвижимости, которую не удается узаконить в административном порядке. Случаев, когда он используется – масса. Среди них есть ряд оснований, при наличии которых ответчиком по иску о признании права будет выступать администрация. Она, как орган местного самоуправления, выступает представителем общественного интереса, а иногда, и формальным правообладателем спорного имущества.  Когда придется подавать в суд на район или город и как это сделать, расскажет юрист «Сети юристов».

Зачем признавать право

Признание права как инструмент защиты и легализации недвижимости используется владельцами имущества, узаконить которое и оформить соответствующую запись в ЕГРН проблематично. Несмотря на фактическое владение, отсутствие госрегистрации права препятствует любым операциям с недвижимостью – до внесения записи в ЕГРН право собственности вообще не считается  возникшим (ст. 131, ч. 2 ст. 8.1, ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Нельзя продать, подарить, завещать и вообще считаться законным собственником.

Иногда устранить этот пробел разрешено через процедуру признания права собственности. Использовать ее допускается исключительно в судебном порядке – путем составления искового заявления и его подачи в суд (ч. 1 ст. 11 ГК РФ). Суд должен констатировать, что конкретный объект принадлежит конкретному гражданину, и это должно стать основанием для внесения владельца в ЕГРН в качестве собственника. В ряде случаев ответчикам по таким искам выступает местная администрация.

Когда администрация будет ответчиком 

Администрация, как представитель общественного интереса, а иногда и бывший правообладатель имущества, часто в судебной практике привлекается в качестве ответчиков по искам о признании права. В случаях:

1. Легализации самовольного строительства, реконструкции без разрешительной документации или с ее нарушением (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
2. Приобретения прав на муниципальные помещения или участки земли в порядке приобретательной давности, когда срок фактического владения ими, несмотря на отсутствие права превышает 15 лет (абз. 3 ч. 3 ст. 225 ГК РФ).
3. Оформления в собственность наследственной недвижимости, должным образом не оформленной до этого умершим наследодателем (п. 8 Постановления Пленума ВС № 9 от 29.05.2012). Например, когда наследодатель начал, но не успел до смерти пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры, земли в СНТ и т.д.
4. Признания собственности на фактически принятую наследственную недвижимость, если заявление о вступлении в наследство не было подано нотариусу в 6-месячный срок (ч. 2 ст. 1153 ГК РФ). Например, когда наследник продолжил проживать в квартире наследодателя, но по незнанию закона не обратился за оформлением наследства к нотариусу. 
5. Приватизации муниципального жилого помещения с нарушением права одного из жильцов, когда он был незаконно исключен из процедуры приватизации и т.д.

Условия для удовлетворения иска 

Независимо от характера заявленного требования, чтобы иметь перспективы удовлетворения иска, заявителю в суде придется доказать: 

• что права на спорный объект у него действительно возникли или должны возникнуть (п. Постановления Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010);
• что у него во владении находится объект, который зарегистрирован на иного правообладателя или не зарегистрирован вовсе (п. 58 Постановления № 10/22);
• что, несмотря на все предпринятые попытки, зарегистрировать имущество в собственность иным образом не получается. И администрация должна иметь к этому прямое отношение – например, не согласовывать строительство или отказываться перезаключать договор о приватизации, быть зарегистрированным или потенциальным правообладателем спорного объекта.  

В зависимости от фактических обстоятельств дела возникнет потребность в доказывании и других обстоятельств. Например, ссылаясь в иске на приобретательную давность придется доказать добросовестность, неприкрытость и непрерывность владения недвижимостью (п. 15 Постановления № 10/22). А если это самовольная постройка, то придется доказать принадлежность участка заявителю, ряд других обстоятельств. 

Процедура подачи иска к администрации

Признание права – судебный способ защиты. Для его использования необходимо подготовить и подать иск в суд. Ниже – нюансы, которые нужно учесть в первую очередь. 

Как составить исковое заявление

Содержание искового заявления всегда формируется индивидуально и основывается на фактических обстоятельствах сложившейся ситуации. В то же время есть ряд реквизитов, которые нужно указывать в любом иске о признании права, что бы ни стало причиной его предъявления. С учетом требований ст. 131 ГПК РФ, в иске обязательно указать: 

• наименование суда;
• наименование сторон, их адреса и анкетные данные;
• наименование спорной недвижимости, ее адрес, кадастровый номер, прочие характеристики;
• описание обстоятельств, при которых заявитель приобрел собственность на спорный объект (построил, заселился, получил по договору социального найма или по наследству и т.д.);
• описание причин, по которым он не может зарегистрировать его в ЕГРН;
• как долго заявитель владеет недвижимостью;
• другие обстоятельства, имеющие значение, в зависимости от причин подачи иска;
• исковые требования – признать право собственности, перечень приложений, дата и подпись. 

Какие документы потребуются

Документы, приложенные к иску, также формируются исходя из обстоятельств, которые необходимо подтвердить и доказать. Заявителю в любом случае потребуется комплект, соответствующий требованиям ст. 132 ГПК РФ и включающий: 

• почтовое уведомление о вручении копии иска ответчику или почтовая квитанция об отправке иска;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• технический, межевой план (при наличии);
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие принадлежность недвижимости как объекта права к заявителю (договоры купли-продажи, приватизации, социального найма, акты о приватизации, свидетельства о наследстве, о праве и прочие).

Дополнительно могут потребоваться: 

• Для легализации самовольной постройки: 

• заключение кадастрового инженера, акт БТИ, иные документы, подтверждающие наличие постройки на участке;
• заключение экспертной организации, акт обследования, заключение Роспотребнадзора, Госпожнадзора, подтверждающие безопасность постройки и соблюдение строительных нормативов;
• заявление о выдаче разрешения на строительство, уведомление о предстоящем строительстве, отказ архитектурного ведомства в согласовании и иные документы, подтверждающие принятие мер к легализации в досудебном порядке;
• чеки, квитанции, договоры, накладные и прочие свидетельства, подтверждающие участие истца в строительстве;

• выписка из ЕГРН на земельный участок.

• Для случаев наследования: 

• копия свидетельства о смерти;
• документы, подтверждающие факт родства или завещания;
• документы, свидетельствующие о фактическом владении наследственным имуществом; 
• постановление, акт, решение о предоставлении имущества в собственность наследодателя, если они не оформлены и т.д.

• Для  применения приобретательной давности:

• документы, подтверждающие длительность владения, неприкрытость и добросовестность.

Госпошлина

Прежде чем подать иск в суд заявитель должен уплатить госпошлину, а квитанцию – приложить к иску. Это необходимо, чтобы иск не оставили без движения (п. 1 ст. 132, ст. 136 ГПК РФ). Так как иск является имущественным, госпошлина рассчитывается от цены иска (стоимости имущества, которое необходимо узаконить). Для его определения можно взять кадастровую (из ЕГРН) или рыночную (определенную по результатам экспертной оценки) стоимость. Порядок расчетов определен пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Если исковые требования будут удовлетворены, сумму госпошлины, как и иные расходы, можно будет взыскать с администрации как с ответчика.

Куда и как подавать иск

Так как иск предусматривает спор о праве на недвижимость, применяются правила исключительной подсудности: заявление подается в районный суд по месту расположения спорного объекта (ст. ст. 24, 30 ГПК РФ). Заявление можно подать: 

• непосредственно в гражданскую канцелярию суда. В этом случае попросите сотрудников суда поставить на копии иска отметку о приеме документов;
• по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В суде 

Суд обязан изучить все обстоятельства дела. Заявителю необходимо лично явиться в процесс, направить туда своего представителя или явиться с представителем-юристом вместе. В суде необходимо поддержать заявленные требования, представить все необходимые доказательства, дать суду объяснения.

Есть вероятность, что администрация не станет возражать против удовлетворения иска. Это упростит задачу. Если же, наоборот, займет активную позицию против удовлетворения требований, заявитель должен обладать хорошей доказательной базой и исчерпывающим комплектом документов, подтверждающим его правоту. Если опыт участия в судебном процессе отсутствует – привлеките юристов. 

Если иск удовлетворен, а решение не обжаловано – через месяц оно вступит в силу (ст. ст. 209, 320 ГПК РФ). На его основании разрешено переоформить спорную постройку на себя в Росреестре.