Какие документы нужны, чтобы продать квартиру и где их достать

В сделке купли-продажи квартиры продавец рискует значительно меньше покупателя, но тратит куда больше времени на подготовку. Его львиную долю займет подготовка документов для заключения договора. Если к оформлению сделки привлекается риэлтор, он упростит продавцу задачу и соберет все документы самостоятельно. Но за это возьмет комиссию. «Сеть юристов» поможет  читателям сэкономить – рассказываем, какие документы потребуются для заключения сделки и где их получить.

Сразу разъясним: единого нормативного акта, которым определен перечень документов для заключения договора купли-продажи квартиры, не существует. В каждом случае комплект индивидуальный. Точный список получится определить, только если достоверно известно, кто является владельцем квартиры и на какие средства она приобретается. 

Базовый комплект: договор и паспорт

Есть документы, которые Росреестр потребует в любом случае для переоформления объекта на нового собственника:

• паспорта сторон сделки; 
• договор купли-продажи (ДКП). 

Договор допускается заказать у юристов, оформить у нотариуса или составить самостоятельно. Оформляя ДКП, не забудьте указать в нем такие реквизиты: 

1. Дату и место подписания.
2. Ф.И.О., паспортные данные, место жительства, ИНН, иные сведения о продавце и покупателе, их представителях.
3. Описание и ключевые сведения о квартире как о предмете договора: адрес, этаж, площадь, число комнат, кадастровый номер, дефекты и иные индивидуализирующие сведения (ст. 554 ГК РФ).
4. Сведения из правоустанавливающих документов, например, номер и дата ДКП, на основании которого приобретена квартира продавцом, информация из выписки ЕГРН.
5. Гарантии чистоты объекта – указание на то, что квартира не была заложена, подарена, арестована, обременена, продавец дееспособен и банкротом не является.
6. Информация о необходимых согласиях со стороны супруга, органа опеки, законных представителей. 
7. Стоимость в рублях – обязательный реквизит и существенное условие договора (ст. 555 ГК РФ). 
8. Обязанности продавца и покупателя передать объект и уплатить покупную стоимость соответственно.
9. Порядок расчетов – наличными или безналом, с привлечением заемных средств, с рассрочкой или без, сроки расчетов, счета для переводов и т. д.
10. Лица, сохраняющие право пользования жильем, если таковые имеются (ст. 558 ГК РФ).
11. Ответственность за нарушения договора – порядок расчета неустойки, штрафы.
12. Порядок переоформления объекта в Росреестре, лицо, несущее расходы на это. 
13. Подписи.

По закону указанных документов достаточно для заключения сделки при условии, что продавец – единоличный холостой совершеннолетний собственник квартиры, а покупатель готов заплатить всю сумму наличными в руки. Иначе потребуются и специальные документы. 

Специальный комплект: согласие и доверенность 

Конкретный перечень зависит от структуры собственности на квартиру и наличия иных значимых обстоятельств. Вот особенности, о которых идет речь.

• Если объект находится в долевой собственности 

В этом случае потребуется личное присутствие на сделке каждого дольщика-совладельца или их представителя по доверенности. Ее можно оформить на одного из совладельцев, чтобы он представлял интересы всех остальных. Оформить доверенность необходимо у нотариуса, с обязательным указанием в ней правомочий на продажу квартиру, лиц, в пользу которых она совершается, а также сумму, за которую продавец-представитель сможет совершить сделку.

• Если квартира куплена в браке 

В этом случае объект будет совместной супружеской собственностью продавца и его супруга вне зависимости от того, на кого он оформлен в ЕГРН и за чьи деньги куплен (ст. 256 ГК РФ). Для продажи такого объекта необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга, не участвующего в сделке (ч. 3 ст. 35 СК РФ). Для его оформления супруг, давший согласие, должен обратиться к любому нотариусу с паспортом, свидетельством о браке и выпиской ЕГРН на квартиру.

• Если собственник квартиры или доли в праве собственности несовершеннолетний

Если ребенок младше 14 лет, дополнительно потребуется: 

• предварительное разрешение органа опеки на продажу (ч. 2 ст. 37 ГК РФ) – выдается органом опеки по месту проживания семьи при условии, что имущественное положение ребенка не ухудшается, несовершеннолетнему будет предоставлено новое жилье или средства от продажи будут перечислены на его личный счет;
• паспорт родителя/усыновителя/опекуна и документы, подтверждающие его полномочия, например, свидетельство об усыновлении, решение о назначении опекуна;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.

Если ребенок старше 14 лет, он вправе заключать ДКП самостоятельно, но в этом случае для оформления сделки дополнительно потребуются: 

• согласие родителей/усыновителей/опекунов на заключение ДКП – произвольно в простой письменной форме (ч. 1 ст. 26 ГК РФ);
• предварительное разрешение органа опеки на предоставление родителями согласия на заключение ДКП – выдается органом опеки по месту проживания семьи (ч. 2 ст. 37 ГК РФ).

• Если квартира покупается за заемные средства

В этом случае Росреестр или МФЦ никаких дополнительных документов не потребуют – их потребует кредитор. У каждого банка свои требования, в числе которых: 

• предварительный ДКП. Он потребуется кредитору в качестве гарантии, что сделка действительно состоится. Предварительный ДКП можно составить самостоятельно, вот образец и шаблон;
• расписку о получении задатка. Ее тоже можно составить самостоятельно, вот образец и шаблон;
• технический паспорт не старше 5 лет. Изготавливается БТИ по месту расположения объекта. Нужен, чтобы удостовериться в отсутствии незаконных перепланировок;
• ЕЖД (для жителей Москвы и области), справку об отсутствии долгов по коммуналке. Можно получить в управляющей организации, ТСЖ, ЖСК или иной конторе, выполняющей функции ЖЭКа;
• выписку из домовой книги. Выдается в МФЦ или в муниципальной администрации. Подтверждает наличие или отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире. 

• Если от лица продавца сделку заключает представитель:

В этом случае его полномочия удостоверяются нотариально заверенной доверенностью. Оформить ее получится у любого нотариуса. В доверенности отражаются полномочия представителя и условия, на которых он вправе совершать сделку, включая личности покупателя, сумму сделки, порядок переоформления в Росреестре и т. д.

Дополнительный комплект: чтобы проверить «чистоту»

По закону указанных документов достаточно для той или иной ситуации. Но на практике покупатели, опасаясь за юридическую чистоту сделки и возможные последствия, кроме паспорта, договора и необходимых согласий, просят предоставить целый комплект документов. Он включает: 

1. Правоустанавливающие документы продавца: дарственная, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, мены, приватизации, долевого участия в строительстве или иной документ, на основании которого квартира перешла продавцу. 
2. Справку о погашении ипотечного кредита. Попросят, если жилье куплено в ипотеку. Можно получить в банке-кредиторе. 
3. Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Получите ее в МФЦ или закажите на сайте Росреестра. Она поможет узнать, есть ли обременения на квартире, кто является действительным собственником, иные актуальные сведения. 
4. Справку из наркологического и психиатрического диспансера об отсутствии заболеваний алкоголизмом, наркоманией, психических расстройств. Это подтвердит вменяемость продавца и его возможность отдавать отчет своим действиям. Если вдруг продавец окажется невменяемым или недееспособным, сделку купли-продажи признают недействительной.  
5. Технический план, поэтажную экспликацию. Как правило, есть на руках у собственника. Если нет – закажите в БТИ по месту расположения квартиры. Подтверждает планировку, метраж, иные сведения.
6. ЕЖД (для жителей Москвы и области), справку об отсутствии коммунальных долгов. Выдается управляющей организацией бесплатно.
7. Справку о регистрации по форме № 9. Выдается в УК, ТСЖ, МФЦ, на Госуслугах. Подтверждает перечень лиц, прописанных в квартире. Также можно получить справку по форме № 12 о снятых с регистрации гражданах или выписку из домовой книги.

Указанные документы придется подготовить наряду с согласиями и доверенностями – большинство покупателей отказываться заключать сделки без них.