Договор залога, задатка и аванса: в чем разница, как составить

Чтобы обеспечить исполнение обязательств по сделкам с недвижимым имуществом в договорной практике широко используются такие инструменты, как задаток, аванс и залог. Самое широкое распространение они получили при заключении договоров купли-продажи жилых помещений. Все эти три формы обеспечения имеют немало отличий, хотя для сторон сделки они и не очевидны. Каждый из таких договоров имеет собственную, отличную от других, цель, форму и последствия.

Договор задатка

Задатком признается определенная сумма, уплачиваемая покупателем недвижимости, в качестве предоплаты за объект, в отношении которого достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи. Первый платеж по договору. По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет сразу три функции:

• он демонстрирует намерение покупателя заключить договор купли-продажи (в случае проведения предварительной сделки) или доказывает его заключение (в случае оформления задатка при заключении основного договора);
• он уплачивается в счет исполнения обязательства, то есть, впоследствии цена договора, которую должен уплатить покупатель, уменьшается на сумму задатка;
• он обеспечивает исполнение обязательств по договору. То есть, является гарантией выполнения договора купли-продажи недвижимости для обеих его сторон.

Если покупатель недвижимости впоследствии откажется уплачивать полную сумму по договору, он лишиться задатка. Соответственно, если от сделки купли-продажи откажется продавец, ему придется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере (абз. 1 п. 2 ст. 381 ГК РФ). В этом и есть суть обеспечения обязательства. Кроме задатка, виновная в незаключении договора сторона должна возместить другой стороне и причиненный ущерб, с учетом суммы задатка. 

Задатком выступает только денежная сумма. Применительно к договорам купли-продажи недвижимости (ДКП) задаток обычно оформляется как обеспечение обязательств заключить основную сделку по предварительному договору (п. 4 ст. 380 ГК РФ). В этом случае уплаченная сумма включается в счет цены по заключенному основному договору (п. 26 Постановления Пленума ВС № 49 от 25.12.2018). 

Как составить договор задатка 

По закону допустима лишь письменная форма, оформить задаток устно невозможно (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Чтобы оформить задаток при ДКП недвижимости, сторонам сделки необходимо: 

• Договориться о сумме задатка. 

Четких требований к сумме нет. Так как она является формой обеспечения, имеет смысл определять ее в той сумме, которой достаточно для покрытия возможного ущерба, причиненного в результате отмены сделки. 

• Договориться об иных условиях. 

Так как речь идет о приобретении недвижимости, имеет смысл договориться об условиях, выполнение которых обеспечивается задатком. Например, о сроках заключения основного ДКП, цене договора и т. д.

• Составить и заключить договор. 

При оформлении задатка при покупке недвижимости имеет смысл заключать предварительный ДКП с подробным описанием  условий. В таком договоре, в силу ст. 429 ГК РФ, необходимо отразить: 

• дату и место составления;
• Ф.И.О., адреса, паспортные данные и иные реквизиты сторон;
• подробные характеристики приобретаемого объекта недвижимости – адрес, площадь, количество комнат, состояние, кадастровый номер и иные сведения из выписки ЕГРН;
• наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• цену продажи;
• сумму задатка;
• срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной ДКП.

Оформлять такую сделку нотариально либо регистрировать в Росреестре не нужно. Сторонам достаточно поставить свои подписи.

• Передать задаток.

Одновременно с заключение договора покупатель передает продавцу сумму задатка. Сделать это в наличной или безналичной форме стороны определяют самостоятельно.

Договор аванса

Аванс, хоть и имеет общие с задатком признаки, но по своему существу является совершенно другим юридическим действием. Прямого определения аванса российское законодательство не содержит. Но по смыслу п. 3 ст. 380 ГК РФ, им признается любая предварительно уплаченная по договору сумма, которая в письменном соглашении сторон прямо не обозначенная, как задаток. Иными словами, авансом считается любая предоплата, которую стороны не считают задатком. Аванс обладает такими признаками: 

• может быть не только денежной суммой, но и любой другой имущественной ценностью;
• передается второй стороне договора в исполнение собственного обязательства, то есть в счет платежа по основному договору купли-продажи;
• передается до исполнения продавцом встречного обязательства, то есть до передачи квартиры. 

Ключевое отличие аванса от задатка – первый не является формой обеспечения исполнения обязательства. Он не гарантирует, что договор будет исполнен. В случае последующего отказа от заключения основного ДКП, продавец обязан вернуть покупателю аванс в полном размере, независимо от того, по чьей вине сорвана сделка. 

Как составить соглашение об авансе?

Конкретных требований к форме соглашения об авансе российское законодательство не предусматривает. Но применительно к ДКП недвижимости, соглашение об авансе в судебной практике часто признается по своей сути предварительным ДКП (например, определение Мосгорсуда № 33-37665/2017 от 20.09.2017). Поэтому имеет смысл заключать его в письменной форме.  Условие об авансе допускается как включить в предварительный ДКП, так и составить его отдельным соглашением – оба варианта равнозначны, выбираем второй. Сторонам необходимо: 

• Договориться о сумме аванса.

Как и в случае с задатком, она может быть любой, главное – достигнуть договоренности. 

• Составить текст соглашения.

В документе нужно указать:

• дату и место заключения;
• Ф.И.О., паспортные данные, адреса и иные реквизиты сторон;
• обязательство о заключении ДКП, сроки его заключения, цену договора;
• подробные характеристики приобретаемого объекта недвижимости – адрес, площадь, количество комнат, состояние, кадастровый номер и иные сведения из выписки ЕГРН;

• наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности;
• сумму аванса, подтверждение со стороны продавца о ее принятии;
• иные условия, которые стороны намерены включить в соглашение. 

• Заключить соглашение. 

Как и в случае с задатком, нотариальная форма обязательной не является, поэтому соглашение достаточно подписать обеим сторонам.

• Передать аванс.

Подтверждение получения аванса уже включено в соглашение, поэтому его необходимо передавать одновременно с подписью документа. Наличными или безналом – стороны определяют самостоятельно.

Договор залога

Залог – это еще одна форма обеспечения обязательства по ДКП. Залог гарантирует, что в случае неисполнения взятого на себя покупателем обязательства, продавец сможет удовлетворить положенное ему представление за счет заложенного имущества, в том числе путем передачи ему предмета залога (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Заложенным имуществом в данном случае станет приобретенный покупателем объект недвижимости. 

Суть залога – это обременение квартиры или дома. Покупатель объекта не сможет по своему усмотрению распоряжаться им, пока не получит на это согласие залогодержателя либо пока не исполнит взятое денежное обязательство (п. 2 ст. 346 ГК РФ).  

Обычно залог возникает в силу ипотеки, когда для приобретения недвижимости покупатель привлекает заемные средства у банка. В этом случае квартира или дом будут находиться в залоге у кредитной организации. 

Но в ситуациях, когда купля-продажа осуществляется с рассрочкой или отсрочкой платежа, без привлечения кредитных организаций, до полной оплаты цены договора объект будет считаться купленным в кредит, и признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). В таком случае задаток/аванс и залог могут встречаться в рамках одной сделки купли-продажи: авансом/задатком оформляется первый платеж по договору, а залогом обеспечивается исполнение всех остальных. Необходимость в такой конструкции обычно возникает при покупке недвижимости: 

• с привлечением средств маткапитала;
• с привлечением социальной выплаты по программам покупки жилья для молодых семей, различным региональным программам помощи покупки жилья молодым людям;
• за счет средств, вырученных от продажи собственного жилья, сделка по которому еще не прошла и т. д.

Как составить договор залога 

При оформлении залога на продавца недвижимости по ДКП с отсрочкой платежа необходимость в оформлении отдельного договора отсутствует (хотя это не запрещено).  Условие о залоге можно просто включить в текст ДКП, это законно. 

В отличие от двух описанных выше обеспечительных норм, залог является обременением и требует обязательной государственной регистрации. Поэтому подписав договор, сторонам необходимо: 

• Собрать документы для госрегистрации. 

Им потребуется: 

• 3 экземпляра ДКП;
• паспорта сторон;
• обоюдное заявление о регистрации прав;
• правоустанавливающие документы о праве собственности продавца;
• нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если объект был куплен в браке;
• предварительное разрешение на продажу органов опеки, если объект или доля в праве собственности на него принадлежит несовершеннолетнему/недееспособному.

• Уплатить госпошлину.

Сумма госпошлины – 2 тыс. рублей. Кто и в какой пропорции платит ее, стороны определяют самостоятельно. Квитанцию к документам прикладывать не нужно.

• Подать документы в Росреестр.

Стороны могут сделать это:

• в офисе Росреестра;
• в офисе МФЦ;
• по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложений;
• через сайт Росреестра. 

Если оформить ДКП у нотариуса, он самостоятельно подаст документы, обращаться в Росреестр не придется.

• Получить выписку из ЕГРН.

Через 7-9 дней в зависимости от способа подачи документов заявителям выдадут выписку из ЕГРН. Она подтвердит переход права собственности к покупателю, а также в ней будет указано, что объект находится в залоге у продавца.