Договор дарения с обременением: дарственная на недвижимость с правом пожизненного проживания 

Ключевым условием дарственной является ее безвозмездность: даритель бесплатно передает в собственность одаряемого жилое помещение, не требуя чего-либо взамен. Наличие встречного обязательства противоречит природе договора дарения и при его наличии делает сделку недействительной в силу притворности (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Вместе с тем в текст договора допускается включить условия, которые хоть прямо и не нарушают природу договора, но в некоторой мере обременяют предмет дарения. Одним из таких условий является право дарителя на пожизненное проживание в подаренной недвижимости. 

Такое условие не является встречным обязательством или представлением по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, а выступает условием передачи квартиры в дар одаряемому (решение Красносельского районного суда г. Санкт-Петербург № 2-3224/2017 от 03.07.2017).

Право дарителя пожизненно проживать в квартире – это некая форма обременения недвижимости. Обременением возникло еще до дарения, квартира поступает в собственность одаряемого уже в таком специфическом состоянии. Но классическим ограничением право проживания не является – законодательство не требует, чтобы оно отражалось в реестре недвижимости, как, например, ипотека или арест. А значит, оно не препятствует  свободному распоряжению недвижимостью одаряемым – ее можно продать или подарить кому угодно (ст. 209 ГК РФ). Условие о запрете продажи подаренной квартиры в договор внести нельзя – это противоречит существу права собственности и сделает договор ничтожным.

В случае отчуждение предмета дарения право дарителя проживать в квартире прекращается. Дарственная как соглашение порождает обязанности только у тех, между кем она оформлена. 

Право пожизненного проживания сохраняется за дарителем только до тех пор, пока собственником квартиры является одаряемый. Как только он продаст квартиру, право пользования жильем у него и у лиц, которым он его предоставил, прекращается (определение Кировского облсуда № 33-1990 от 09.06.2011).

В то же время, продажа подаренной квартиры станет основанием для признания дарственной недействительной. Например, если даритель введен одаряемым в заблуждение, который обещал не продавать квартиру (Решение центрального райсуда г. Новосибирска № 2-3551/2015 от 22.12.2015).

Чем дарение с правом проживания отличается от ренты

Как показывает судебная практика, весьма часто дарители заблуждаются относительно природы дарственной с правом пожизненного проживания, добросовестно полагая, что одаряемые взамен подарка станут заботиться о них, оказывать помощь и финансовую поддержку. Такие отношения имеют признаки пожизненной ренты, и ее следует отличать от дарственной. Как минимум потому, что вернуть жилье обратно не получится.

То, что даритель думал, что получит помощь,  основанием для признания дарственной недействительной не является (решение Центрального райсуда г. Омска № 2-1531/2017 от 03.05.2017).

Первое ключевое отличие дарственной от ренты — это возмездность. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает в собственность второй стороны недвижимость не бесплатно, а в обмен на предоставление содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). Какое конкретно содержание предоставит новый собственник квартиры, стороны определяют в тексте договора, устанавливая его номинальную ежемесячную стоимость (ст. 602 ГК РФ):

• обеспечение потребности в жилище;
• предоставление питания и одежды;
• организация ухода, в том числе медицинского, если того требует состояние здоровья;
• оплата ритуальных услуг и иные формы. 

Вместо предоставления содержания в натуре стороны вправе предусмотреть в договоре право на пожизненные периодические выплаты в определенной сумме (ст. 603 ГК РФ). Дарственная же предполагает бесплатную передачу недвижимости, потребовать что-либо взамен подарка нельзя, иначе договор признают притворным и недействительным (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Второе ключевое отличие: пожизненное содержание или рента, это обременение (ст. 586 ГК РФ). Договор обязательно заключается нотариально, а в ЕГРН делается соответствующая запись. Так плательщик не сможет продать, подарить, сдать в залог или иным образом распоряжаться квартирой – на это ему обязательно нужно получить предварительное согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В случае с дарением такое согласие не требуется, а право проживания препятствием для продажи не является. 

Третье отличие: право на отмену ренты. Если плательщик существенно нарушит свои обязательства по предоставлению содержания, получатель содержания вправе потребовать возврата недвижимости в свою собственность (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Например, перестанет платить рентные платежи или откажется обеспечивать необходимый медицинский уход. В случае с дарением это возможно только в случаях, оговоренных ст. 578 ГК РФ, например, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи либо скончается раньше дарителя, при условии, что право на отмену дарения предусмотрено договором. 

Эти три отличия – минимум, о чем нужно знать дарителю перед заключением дарственной. Если вы намерены получать материальную помощь от одаряемого, есть смысл отказаться от сделки дарения и заключить договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ) или договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). 

Как заключить дарственную с правом пожизненного проживания 

Если стороны договорились об условиях дарственной и готовы заключить сделку, им необходимо: 

• Составить договор дарения. 

Чтобы сделать это, необязательно заказывать документ у нотариуса. Обратитесь к нашему юристу. Стандартный бланк содержит: 

1. Ф.И.О., адреса, паспортные данные сторон.
2. Факт безвозмездной передачи объекта недвижимости от дарителя к одаряемому. 
3. Подробное описание предмета дарения – наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, прочие технические характеристики из техпаспорта или выписки ЕГРН.
4. Основания возникновения у дарителя права собственности.
5. Факт принятия одаряемым подарка.
6. Право дарителя сохранить возможность пользования жильем. Также рекомендуется определить границы использования этого права, обязанности дарителя по содержанию жилья, возможность проживания других лиц. Право проживать в квартире разрешено предоставить на определенный срок или бессрочно (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
7. Порядок переда
8. Кто несет расходы на переоформление квартиры в ЕГРН.

По желанию сторон они вправе внести в документ и другие условия, если они не противоречат существу дарения.

• Подготовить документы.

Минимально необходимый комплект документов включает: 

• не менее 3 экземпляров договора;
• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на жилье;
• нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, если квартира была приобретена по возмездной сделке в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ);
• предварительное разрешение органа опеки, если дарителем выступает несовершеннолетний.

Они потребуются как для заключения договора, так и для регистрации перехода права собственности в Росреестре впоследствии. 

• Заключить договор. 

Для такой сделки достаточно простой письменной формы. Распечатайте составленный договор, совместно прочтите его и поставьте свои подписи. Договор считается заключенным.  

Если отчуждается не целая квартира, а доля в праве собственности на нее, договор обязательно придется заключать у нотариуса (п. 1 ст. 42 Закона № 218 «О госрегистрации недвижимости»). Кроме того, стороны вправе обратиться к нотариусу и по собственному желанию. Это избавит их от лишних сложностей оформления и гарантирует законность сделки.

• Переоформить квартиру в Росреестре. 

Основание для регистрации перехода прав – заявление (п. 1 ст. 14 Закона № 218). Скачайте и заполните его, приложите ранее собранные документы и подайте в Росреестр (п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэка № 883 от 26.11.2015): 

• лично в один из офисов, перечень которых можно посмотреть здесь;

• через ближайший МФЦ;
• по почте, отправив ценное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении;
• в электронной форме через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра. В случае подачи документов в виде скан-копий, заявление должно быть подписано усиленной электронной подписью (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218). 

Приняв документы, сотрудник Росреестра/МФЦ выдает расписку с указанием даты приема документов, их перечня, сроков исполнения, регистрационного номера и прочих сведений. 

Если договор оформлен через нотариуса, дополнительно идти в Росреестр или МФЦ не нужно – нотариус самостоятельно направит документы регистратору в электронной форме  (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218). 

• Получить выписку из ЕГРН.

В зависимости от формы договора и способа подачи документов срок регистрации составит от 1 до 9 рабочих дней. О ходе оказания услуги регистратор уведомляет заявителей по e-mail или по СМС (п. 3,4 Порядка, утв. Приказом Минэка № 137 от 16.03.2016). 

Когда регистрация завершится, регистратор выдает или высылает заявителю выписку из ЕГРН – она подтверждает факт перехода права собственности на подарок к одаряемому (ч. 1 ст. 28 Закона № 218). Это финальный этап, предпринимать какие-либо другие действия сторонам не нужно.