Дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Площадь объекта долевого строительства – один из обязательных реквизитов договора ДДУ (пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД…»). После окончания строительства застройщик обязан передать дольщикам объекты, качество которых соответствует требованиям технической документации и договору (п. 1 ст. 7 Закона № 214). Есть ситуации, когда реальная площадь жилого помещения отличается от той, которая заявлена в ДДУ. Насколько существенны отличия, станет известно после обмера помещения кадастровым инженером БТИ – он проводится параллельно с вводом дома в эксплуатацию. 

Так, на момент передачи объекта дольщику и подписания акта приема-передачи реальная площадь квартиры наверняка уже известна – она отражена в акте (п. 1 ст. 8 Закона № 214). Последствия таких недостатков в виде несоответствия размеров зависят от содержания договора, масштаба отличий и прочих особенностей ситуации. 

Если площадь квартиры отличается незначительно

В большинстве договоров долевого участия застройщики включают условие о том, что фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной. Она подлежит уточнению по результатам обмеров БТИ. При этом в ДДУ вносится условие о допустимости незначительных несоответствий проектных и фактических размеров, например, на 0,5 м2 или на 1%. Если такое условие установлено и отличия действительно несущественны – все законно. Внимательно изучите текст договора.

Одновременно с этим условием в ДДУ, вероятно, содержится условие о пересмотре цены договора исходя из размера фактической площади на момент передачи объекта дольщику. Это тоже законно – стоимость квартиры действительно вправе изменяться, но только тогда, когда в договоре указаны условия, порядок и случаи такого изменения (п. 2 ст.5 Закона № 214). 

Иными словами, несоответствие реальной и фактической площади больше чем на 0,5 м2, на 1% или иное значение, установленное ДДУ, приведет к пересмотру стоимости квартиры. Как изменится цена и в каком порядке ее пересматривать – указано в договоре. 

Если площадь квартиры увеличилась

При увеличении фактического размера в сравнении с проектным застройщик потребует от дольщиков доплаты. Вы, вероятно, получите или уже получили об этом уведомление в письменном виде с указанием размера такого увеличения и суммы, которую придется доплатить. 

Соглашаясь на такую доплату, дольщик соглашается на изменение цены договора. В одностороннем порядке изменить сумму ДДУ строительная компания не вправе, потому она предложит дольщику подписать дополнительное соглашение об изменении цены (ст. 310 ГК РФ). Не соглашайтесь на доплату без такого соглашения!  

Как пересматривается стоимость объекта ДДУ? По закону цена договора – это произведение стоимости единицы площади объекта и показателя этой самой площади (п. 1 ст. 5 Закона № 214). Иными словами, в договоре определяется стоимость 1 м2. В случае пересмотра цены договора, используется именно эта величина – стоимость за 1 м2. Например, при увеличении квадратных метров на 1,6 м2 и стоимости единицы условные 40 тыс. рублей, размер доплаты определяется как 1,6 х 40 тыс. = 64 тыс. рублей.

Если стоимость единицы в ДДУ не определена, что тоже возможно, ее несложно рассчитать самостоятельно, разделив цену договора на проектную площадь квартиры, указанную в ДДУ. Например, 3,2 млн рублей ÷ 45 м2 = 71111 рублей/м2. Полученную величину необходимо умножить на разницу проектной и фактической площади  =  размер доплаты.

Прежде чем соглашаться на доплату, рекомендуем вызвать кадастрового инженера и заказать техническую экспертизу. Это поможет определить, действительно ли фактический размер объекта ДДУ увеличился по сравнению с проектным. В реальности может оказаться, что фактическая площадь не превышает указанную в ДДУ. Это значит, что требования застройщика о доплате неправомерны, исполнять их не нужно (определение ВС РФ № 4-КГ16-37 от 27.09.2016). В качестве доказательства предъявите заключение эксперта. Если застройщик подаст в суд – ссылайтесь на заключение эксперта в заседании или во встречном иске. 

Если квартира уменьшилась

В случае передачи дольщику объекта долевого строительства с фактической площадью меньше, чем заявлено в ДДУ, это свидетельствует об отступлении от ДДУ, наличии в объекте недостатков и ухудшении его качеств. Такие отличия в размере дают дольщику право на соразмерное уменьшение цены договора (пп. 2 п. 2 ст. 7 Закона № 214). Право возникает по закону, даже если об этом ничего не сказано в ДДУ, а застройщик всячески уклоняется от исполнения этого требования. Как и в вышеописанном случае, изменение цены оформляется дополнительным соглашением и рассчитывается исходя из стоимости единицы размера на момент заключения ДДУ.

Чтобы получить с застройщика возмещение, нужно:

• Составить и подать в его адрес претензию. 

Претензия составляется в свободной форме. Укажите на обнаруженные несоответствия площадей, рассчитайте размер суммы, которую вам должны вернуть и потребуйте перечислить ее на конкретный счет в разумные сроки. Например, 10 дней (ст. 22 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Отправьте ее заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите лично под роспись в офисе застройщика. 

• Обратиться в суд. 

Претензионный порядок не определен законом как обязательный. Дольщик вправе сразу обращаться в суд. Ему придется это сделать, если СК не ответит на претензию или откажется исполнять требование о компенсации добровольно. Приложите к иску: 

• уведомление о вручении копии иска и документов ответчику – нужно направить заказным письмом перед тем, как подавать в суд;
• копию ДДУ;
• копию технического паспорта, выданного в БТИ; 
• копию претензии с отметкой или уведомлением о вручении ответчику;
• иные документы, имеющие значение.

Иск и документы подаются в районный суд по месту жительства истца (п. 7 ст. 29 ГПК РФ). Если сумма исковых требований меньше, чем 1 млн рублей, истцы освобождаются от уплаты госпошлины, так как в таких спорах они признаются потребителями (пп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ). Обратите внимание, что это также дает истцу право требовать с застройщика неустойки за неисполнение требований потребителя в досудебном порядке в установленный законом срок в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки (ст. 23 Закона № 2300-1). 

Суд рассмотрит иск, и если требования истца окажутся обоснованными – удовлетворит их. Если застройщик не обжалует решение, через 1 месяц оно вступит в силу (ст. 209 ГПК РФ). В этом случае истец вправе получить в суде исполнительный лист, и на его основании взыскать с застройщика сумму возмещения через ФССП. 

Если размер квартиры отличается значительно

Значительным на практике считается изменение фактической площади жилого помещения, превышающее 5% в сравнении с заявленным размером квартиры по договору долевого участия. Например, в квартире 70 м2, это различие на 3,5 м2 или более. В ДДУ с дольщиком не не разрешается принимать как допустимое отклонение от заявленной проектной площади более чем 5% – такое условие ничтожно.

Если расхождения составляют 5% и более, это дает дольщику право на одностороннее расторжение договора с застройщиком в судебном порядке (пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Закона № 214). Ему придется составить исковое заявление, подать его в суд, и документально подтвердить различия в квадратных метрах на 5% и более. 

Если суд удовлетворит требование, застройщику в 10-дневный срок придется вернуть дольщику уплаченные им средства + проценты за их использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день возврата средств. Сумма процентов начисляется со дня уплаты дольщиком суммы по ДДУ и до дня фактического возврата средств (п. 2 ст. 9 Закона № 214). Если 10-дневный срок нарушен, застройщику придется дополнительно уплачивать проценты, начисленные по тем же правилам, но уже на сумму цены ДДУ + процентов, рассчитанных выше (п. 6 ст. 9 Закона № 214).

Обратите внимание, что несоответствие планируемого и фактического размера квартиры – не единственное основание для расторжения договора и судебного разбирательства с застройщиком. Поводом станет: 

• нарушение сроков сдачи объекта;
• значительные и существенные недостатки по качеству строительства;
• нарушения в работе инженерных коммуникаций, технологического оборудования и т.д.