Бесплатный ремонт от УК: что должны и как заставить

Содержание как индивидуальных квартир, так и общедомового имущества – прямая обязанность собственников жилых помещений в МКД (п. 3 ст. 30, п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Но если со своими квартирами собственники в состоянии справится самостоятельно, то нести ответственность за общее имущество в МКД не хочет никто. Чтобы обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания, работоспособность инженерных коммуникаций и бесперебойность предоставления коммунальных услуг, содержание общего имущества МКД доверяют обслуживающей организации: УК, ЖК, ЖСК, ТСЖ или иная организация/потребительский кооператив (п. п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). 

На содержание общего имущества МКД с каждого из собственников квартир в МКД взимается квартплата. Говорить о бесплатном ремонте от управляющей организации не приходится. Даже если она что-то делает без дополнительного пункта в платежке, она делает за счет жильцов МКД, которые платят квартплату. 

Обращаем внимание, что речь идет именно о текущем ремонте общего имущества – взносы на капремонт, кто бы его ни проводил, вписаны в платежку отдельным пунктом и квартплатой не покрываются.

Что такое текущий ремонт? Это перечень восстановительных работ, направленных на поддержание МКД в надлежащем состоянии, на предупреждение износа конструкции дома, поддержание эксплуатационных характеристик и работоспособности оборудования, устранение повреждений и неисправностей без замены конструктивных частей (п. 18 Правил, утв. Постановлением № 491 от 13.08.2006).

Что должна ремонтировать УК 

Обязанность проведения текущего ремонта охватывает все составляющие общего имущества МКД, включая (п. п. 2, 5, 7 Правил № 491): 

• любые подъездные помещения – лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки и шахты, технические подвалы и мусоропроводы;
• крышу;
• несущие конструкции – фундаменты, стены и плиты перегородок;
• ограждающие конструкции – перила, парапеты и т.д.;
• инклюзивное электромеханическое оборудование;
• элементы внешнего благоустройства – тротуары, детские площадки, клумбы и прочие;
• тепловые пункты, трансформаторные подстанции;
• инженерные коммуникации, включая сети отопления, водопровода, канализации, электроснабжения, газопровода, лифты и сопутствующее оборудование.

Обращаем внимание, что в систему общедомовых инженерных коммуникаций входят стояки, вводно-распределительные устройства, общедомовые приборы учета, запорная арматура, санитарно-техническое и иное оборудование, размещенное до оборудования, используемого потребителями. Границы эксплуатационной ответственности для каждого вида сетей определяются отдельно. Например, для водопроводов и отопительных систем ответственность УК заканчивается на ответвлениях от стояков, до запорно-регулирующей арматуры. 

Пределы ответственности УК за текущий ремонт, в том числе инженерных коммуникаций, могут быть определены договором с управляющей компанией (Письмо Минстроя РФ № 9506-АЧ/04 от 01.04.2016). 

Решение о проведении текущего ремонта принимается общим собранием жильцов МКД (п. 18 Правил № 491). Выполнять ремонтные работы управляющая компания может своими силами, так и с помощью привлеченных подрядных организаций (пп. «д» п. 4 Постановления Правительства № 416 от 15.05.2013).

Что не должна ремонтировать УК 

Если это не предусмотрено соглашением с обслуживающей организацией, не получится заставить произвести ремонт: 

• внутриквартирных водных, электрических, газовых счетчиков;
• газовых и электроплит;
• унитазов, смесителей, душевых кабин и иной сантехники; 
• труб и сетей, расположенных на ответвлениях от стояков после запорной арматуры;
• электрических кабелей и оборудования, размещенного внутри  личного жилого помещения;
• иного оборудования, предназначенного для обслуживания не более одной квартиры;
• входных дверей в квартиры, межкомнатных дверей, оконных и балконных блоков;
• элементов отделки жилых помещений;
• радиаторов отопления, обслуживающих лишь одно жилое помещение и т. д.

Какие виды работ проводит УК 

Минимальный перечень ремонтных работ, которые должна выполнять УК в отношении общего имущества МКД, определен Приложением № 2 к Методическим рекомендациям МДК 2-04.2004, утв.  Госстроем РФ. Для каждого элемента общего имущества предусмотрен собственный спектр операций, в числе которых: 

1. Фундаменты. Работы со швами и трещинами, деформациями. Восстановление отмостки. Восстановление гидроизоляционных покрытий.
2. Стены. Заделка трещин, гнезд и борозд. Утепление промерзающих участков. Восстановление штукатурных покрытий. Окраска фасада.
3. Крыши. Замена отдельных элементов деревянных крыш. Устранение кровельных неисправностей. Восстановление гидроизоляции, утепляющих покрытий.
4. Лестницы. Заделывание трещин, выбоин ступенек. Ремонт окраска перил. Ремонт лестничных площадок. Ремонт крылец, зонтов над входами в подъезды и подвалы. 
5. Отделка. Оштукатуривание стен и потолков, облицовка плиткой. Малярные и стекольные работы. 
6. Система отопления. Замена отдельных участков трубопроводов. Утепление трубопроводов и приборов. Ремонт и замена насосов. Восстановление теплоизоляции.
7. Водопровод и канализация. Устранение течей. Замена отдельных участков трубопроводов. Прочистка, восстановление канализации. Замена кранов, арматуры.
8. Электроснабжение. Замена неисправных элементов сетей. Замена выключателей, светильников, предохранителей, пробок.
9. Внешнее благоустройство. Восстановление тротуаров, детских площадок, клумб. Восстановление дорожек, отмосток. 

Перечень работ вправе расширяться договором с управляющей организацией. С полным перечнем подлежащих выполнению работ можно ознакомиться здесь. 

Как добиться ремонта в подъезде 

Решение о проведении текущего ремонта принимается общим собранием жильцов МКД (п. 18 Правил № 491). То есть, решить, нужен ли вашему подъезду ремонт, должна не УК, а сами жильцы. УК лишь должна провести осмотры и вынести на их рассмотрение предложения по проведению тех или иных работ.  

Обращаем внимание, что это не касается текущих работ по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии. Эти работы УК должна проводить самостоятельно без напоминаний и решений общего собрания.

Общее собрание собственников должно проводится не реже 1 раза в год (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Если в этом есть необходимость, внеочередное собрание разрешается созывать в любое время по инициативе любого из владельцев квартир в МКД (п. 2 ст. 45 ЖК РФ). На нем допускается поднять и вопрос проведения текущего ремонта. Алгоритм такой: 

• Обращаемся в УК.

Пишем заявление в свободной форме. В нем описываем повреждения, которые имеют место и требуют ремонта. Просим направить в дом мастера, техника или кого еще ответственного.

• Ждем мастера. 

УК направляет в дом ответственного сотрудника, который проведет осмотр описанных повреждений, составит акт, зафиксирует фронт работ. 

• Ждем ответа. 

В течение 30 дней УК составляет смету на проведение работ и в письменном виде дает ответ – какие работы необходимо провести и в какую цену они обойдутся.

• Собираем общее собрание.

На рассмотрения собрания необходимо вынести вопрос проведения текущего ремонта.  Жильцам нужно рассмотреть смету и определить, какие работы они хотят провести, от каких нужно отказаться, а какие в смету нужно добавить. На собрании обычно присутствует представитель УК, поэтому не помешает  узнать, какая сумма накоплена на счету МКД? Достаточно ли накоплений для проведения текущих работ? Возможно, придется принимать решение о введении дополнительных платежей на время проведения ремонта. 

• Оформляем протокол и направляем в УК.

Решение собрания оформляется протоколом. Его копия направляется в адрес УК как исполнителя работ. 

• Ждем начала. 

Конкретных сроков законом не установлено. Представляется, что при условии наличия на счету МКД свободных средств, ремонтные работы должны начаться в разумные сроки после принятия решения – месяц-два. 

• Принимаем результаты.

Когда работы завершатся, жильцы вправе проверить качество проведенных работ. Как правило, эту функцию выполняет председатель совета МКД, он же подписывает акт приемки выполненных работ от лица общего собрания.

Если к качеству ремонта есть претензии, они оформляются специальным актом о выявленных нарушениях. Такой акт подается в УК вместе с заявлением, на основании которого жильцы в лице председателя совета МКД должны требовать перерасчета стоимости ремонтных работ.