Банкротство застройщика, если квартира в ипотеке

Банкротство застройщика — серьезный риск при приобретении квартиры по договору долевого участия в строительстве. Хуже дела обстоят, только если квартира находится в ипотеке. Факт остановки строительства не отменяет обязательств дольщика перед банком, ему придется продолжать платить «за воздух». И вот почему.

В ДДУ по ипотеке есть три стороны: застройщик – дольщик – банк. Застройщик несет обязательства перед дольщиком за строительство жилья (п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД»). Дольщик несет обязательства перед банком за выплату денег, которые тот ему предоставил для покупки квартиры по ДДУ (ст. 819 ГК РФ).  Предмет ипотеки — право требования  квартиры у застройщика по ДДУ — находится в залоге у банка (абз. 2 п. 5 ст. 5 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Банк не виноват, что застройщик обанкротился, а у строительной компании нет обязательств перед кредиторами дольщика. Ипотечный договор – это отдельное соглашение между дольщиком и банком. Долг по нему из-за финансовых трудностей строительной компании не исчезает. Поэтому банкротство застройщика не является основанием для одностороннего расторжения отказа от исполнения обязательств по кредитному соглашению.

Ипотеку придется продолжить платить. Если этого не делать: 

1. Сначала банк начислит пени и штрафы по условиям кредитного соглашения. 
2. Затем обратится в суд для принудительного взыскания задолженности.
3. Если МКД находится на поздней стадии готовности 80% и больше, будет возможность обратить взыскание на предмет залога. Если удастся продать недостроенную квартиру по ДДУ с торгов, это покроет часть образовавшейся задолженности.
4. Так как предметом залога является не квартира как объект жилой недвижимости, а право требования по ДДУ, п. 5 ст. 61 ФЗ № 102 о прекращении обязательств залогодателя после реализации предмета ипотеки не применяется. Остаток задолженности, не покрытый квартирой по ДДУ, придется гасить за счет иного имущества дольщика (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Параллельно необходимо использовать существующие способы защиты дольщиков.

Удовлетворение требований в рамках банкротства

В 10-дневный срок с начала конкурсного производства банкротства застройщик передает конкурсному управляющему сведения обо всех известных ему дольщиках. Управляющий, в свою очередь, в 5-дневный срок уведомляет всех дольщиков о том, что они могут предъявить требования о передаче в их пользу надлежащего им жилого помещения (п. 2 ст. 201.4 ФЗ № 127 «О несостоятельности»). Но возможно это только при условии, что строительство закончено, но МКД не введен в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 201.1 ФЗ № 127). Иначе просто не существует технической возможности передать жилое помещение дольщикам.

Если строительство не завершено, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (п. 1 ст. 201.5 ФЗ № 127). Это позволяет предъявить к застройщику-банкроту ряд денежных требований, включая: 

• суммы по ДДУ, уплаченные застройщику на момент расторжения договора;
• возмещение в размере реально причиненного дольщику ущерба в связи с неисполнением обязательства, определяемого на основании заключения оценщика (абз. 3 п. 2 ст. 201.5 ФЗ № 127);
• неустойку за просрочку срока передачи квартиры, если этот срок истек на момент начала банкротства;
• причиненный моральный вред, если в результате дольщик

За счет этих денег, когда их выплатят дольщику, допускается погасить задолженность по ипотеке.

 Чтобы включить одно из описанных требований в реестр требований кредиторов, необходимо 

• Составить заявление

В нем нужно указать: 

• наименование арбитражного суда + номер дела о банкротстве;
• наименование застройщика, адрес главного офиса;
• Ф.И.О., данные арбитражного управляющего;
• реквизиты ДДУ;
• адрес, номер квартиры и иные сведения об объекте строительства;
• стоимость жилья по договору;
• реквизиты квитанций, по которым стоимость квартиры оплачена;
• реквизиты кредитного соглашения с банком;
• сведения о неисполнении застройщиком обязательств по передаче недвижимости;
• требования заявителя: 
• о передаче жилого помещения в собственность дольщика или
• об одностороннем расторжении ДДУ и включении в реестр кредиторов денежного требования дольщика в определенной сумме.

Составьте заявление, приложите  нему копию ДДУ с отметкой о регистрации и квитанции/выписку из банка о переводе средств в пользу застройщика. 

• Направить заявление и документы конкурсному управляющему, застройщику-банкроту и в суд. 

Заявление в адрес застройщика и управляющего необходимо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Квитанцию об отправке или вернувшееся уведомление о вручении необходимо приложить к заявлению перед подачей в суд. Иначе суд оставит заявление без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ).

Затем документы подаются в арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве. Это необходимо сделать: 

• в 30-дневный срок с момента публикации в прессе сообщений о введении в отношении процедуры наблюдения;
• в 2-месячный срок с момента публикации сообщения о введении конкурсного производства;
• в любое на стадии введения внешнего управления.

• Подождать включения требований в реестр. 

Требования дольщиков включаются в реестр требований кредиторов определением суда (п. 1 ст. 100 ФЗ № 127). Денежные требования дольщиков удовлетворяются в третью очередь, после осуществления выплат в счет возмещения вреда здоровью и выплат перед работниками застройщика (ст. 201.9 ФЗ № 127).

Получение возмещения из компенсационного фонда 

За счет взносов строительный компаний правительство формирует компенсационный фонд . Из него, в случае банкротства застройщика, дольщикам выплачивается компенсация (ст. 23.2 ФЗ № 214). Это происходит после признания застройщика банкротом и начала конкурсного производства в размере, равном стоимости жилья, рассчитанном как производная площади квартиры (не более 120 м2) на среднерыночную стоимость 1 м2 равноценного жилья (п. п. 1, 2 ст. 13 ФЗ № 218 от 29.07.2017). Расходы на обслуживание ипотечного кредита компенсация не покроет. Но за ее счет можно погасить хотя бы тело кредита.

Обязанности по приему заявлений и выплате компенсации возложены на  Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. В течение 6 месяцев с момента признания застройщика банкротом Фонд принимает решение о выплате компенсации. В 3-дневный срок с момента принятия решения Фонд на своем сайте публикует сообщение о дате, месте, времени, форме и порядке приема заявлений от дольщиков, которые намерены получить компенсацию (п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства № 1233 от 07.10.2017). Вместе с заявлением им необходимо подать паспорт и выписку из реестра требований кредиторов. 

Выплата производится в 10-дневный срок с момента подачи дольщиком заявления через банки-агенты, на счетах которых размещены средства компенсационного фонда (п. п. 8, 9 Правил).

Обращение к поручителям

В некоторых случаях, когда уставной капитал застройщиков меньше необходимого, за исполнение обязательства по ДДУ перед дольщиками отвечают также и банки-поручители (п. 51 ст. 25 ФЗ № 218). В этом случае убытки, понесенные участниками строительства в результате банкротства и неисполнения ДДУ, несут поручители. Порядок выплаты в их пользу компенсаций, процентов и иных возмещений определяются договором поручительства. Вопросы получения возмещения необходимо разрешать с банком-поручителем в индивидуальном порядке. В случае получения от поручителя возмещения, дольщик не вправе получить компенсацию из компенсационного фонда (п. 16 ст. 25 ФЗ № 218).

Признание прав на жилое помещение в судебном порядке

Если на момент банкротства, застройщик получил разрешение на ввод помещения в эксплуатацию и успел оформить с дольщиком передаточный акт, но последний не успел оформить право собственности, оно признается в судебном порядке (п. 8 ст. 201.11 ФЗ № 127). 

Для этого заявитель составляется заявление, отвечающее требованиям ст. 125 АПК РФ, уплачивает госпошлину 6 тыс. рублей, направляет копию заявления застройщику, а оригинал и комплект документов подает в суд. Суд рассмотрит заявление и на его основании вынесет определение о признании права собственности на квартиру за дольщиком.